Tag Archief van: revolving fonds

De Aankooplening brengt Gelderse woningmarkt in beweging

De afbouw van het kunnen meefinancieren van de kosten koper in een hypotheek bij aankoop zal het herstel van de woningmarkt ernstig vertragen. Met een door de provincie verstrekte aankooplening hoeft dit niet het geval te zijn in Gelderland.

Maximaal hypotheekbedrag 100% waarde

Tot 2018 verlaagt de rijksoverheid de LTV (Loan-to-Value) stapsgewijs naar 100% van de marktwaarde. Dit betekent dat u vanaf 2018 geen hogere hypotheek meer kan krijgen dan de waarde van het koophuis. In 2014 104%, 2015 103%, 2016 102%, 2017 101% en vanaf 2018 100%.

Voorbeeld maximale lening bij aankoop

Om duidelijk te maken hoe de situatie in 2018 wordt heb ik een voorbeeld berekening van een gangbare eengezinswoning gemaakt. De bepaling van de maximale lening vindt plaats in 2 stappen.

Eerst worden de kosten van verkrijging in eigendom bepaald. Als uitgangspunt geldt hierbij het laagste bedrag van: de koopsom kosten koper (excl. roerende zaken), of de marktwaarde (vóór uitvoering van evt. verbouwing) blijkens een taxatierapport, of 97% van de koopsom vrij op naam. Over deze totaalsom wordt voor de bijkomende kosten standaard 6% gerekend.
Uitgangspunten voorbeeld
Koopsom k.k. € 200.000,- (excl. roerende zaken)
Kosten kwaliteitsverbetering € 15.000,-
Marktwaarde (voor verbouwing) € 205.000,-
Marktwaarde (na verbouwing) € 215.000,-

Kosten verkrijging in eigendom
Koopsom (want lager dan de marktwaarde) € 200.000,-
Kwaliteitsverbetering  € 15.000,-
6% bijkomende kosten  € 12.600,-
Totale verwervingskosten  € 227.600,- (a)

Vervolgens wordt bepaald of het totaalbedrag van de kosten ook geleend kan worden door te bepalen of dit bedrag binnen 100% van de marktwaarde na verbouwing blijkens een taxatierapport valt.

LTV in 2018 (100% van de marktwaarde na verbouwing)

€ 215.000,- x 100% = € 215.000,- (b)
De totaalsom van de kosten (a) passen niet binnen de maximale LTV (b).

Gevolg: eigen middelen van € 12.600,- zijn dus nodig!

Het mogen duidelijk zijn dat veel starters hier niet over beschikken. Moeten we dan Duitse toestanden krijgen waarbij het veelal onmogelijk is om te kopen voor 45 jarige leeftijd en waardoor huren hoger liggen. Hoe eerder mensen een woning kopen en daarmee hun hypotheek volledig hebben afgelost voor pensioenleeftijd des te meer mensen hebben geen pensioentekort en zijn in staat hun eigen zorgkosten te betalen.

De Aankooplening

Als de provincie gelden beschikbaar stelt voor diegene die het op basis van werkelijke lasten kosten koper kunnen betalen dan is dat de oplossing voor drie pijndossiers: Woningmarkt, Pensioenstelsel en Zorgstelsel.

Indien er 2% rente in rekening gebracht wordt over de gehele looptijd dat kost het niets en met de aflossingen komt het geld weer terug. Dit is dus geen eenmalige subsidie maar een oplossing met een revolverend fonds (zie uitleg hieronder).

In dit voorbeeld bij een looptijd van 15 jaar betalen de kopers € 81,08 per maand (rente en aflossing).

Revolverend fonds

Dit is de Nederlandse vertaling van de ‘revolving fund’ methodiek. Het is een beproefde manier van duurzaam financieren. Het vormt een goed alternatief voor het traditionele subsidiëren met bijdragen.

Door aflossing komt het uitgeleende geld weer terug in het provinciale revolving fund en is op dat moment weer beschikbaar voor nieuwe leningen. Het voordeel hiervan is dat de middelen tot in lengte van jaren (oneindig feitelijk) inzetbaar blijven. Met een revolving fund maakt eenmalig subsidiëren plaats voor duurzaam financieren.

 


Interview Svn met Thom de Graaf: Consumentenvertrouwen hoofdoorzaak crisis woningmarkt