De Restschuldlening zorgt voor doorstroming in Gelderland

D66 Tweede Kamerlid Kees Verhoeven pleit voor een doorstroomlening voor huizenbezitters met een restschuld. Zelf maak ik mij hier binnen D66 Gelderland sterk voor.

Verhoeven: “Mensen met een restschuld zitten vaak gevangen in hun huis. Hierdoor kunnen zij moeilijker verhuizen voor een nieuwe baan of voor een verandering in hun gezin, zoals de geboorte van een kind. De woningmarkt zit hierdoor op slot, dat is slecht voor de economie.”

Het plan van D66

In het voorstel van D66 wordt voor de restschuld een tweede hypotheek afgesloten bij een regionaal fonds. De gewone hypotheek wordt afgesloten bij reguliere geldverstrekkers, zoals banken. Deze doorstroomlening maakt het voor huishoudens met een restschuld maar met een goed financieel perspectief mogelijk om toch te verhuizen. De schuld wordt niet kwijtgescholden, maar het wordt makkelijker deze te herfinancieren.

Vastgelopen woningmarkt

De restschuldproblematiek beperkt de verhuismogelijkheden van huizenbezitters en veroorzaakt een blokkade van de doorstroming op de woningmarkt. Voor het deel van de hypotheek die met de verkoop van het huis niet terugbetaald kan worden, moet een doorstroomlening beschikbaar komen. Deze kleinere restschuldhypotheek wordt annuïtair en versneld afgelost in 15 jaar.

Onderwaterhypotheek

Volgens DNB staat momenteel één op de drie koopwoningen ‘onder water’. Bij de groep dertigers en veertigers staat zelfs 40% van de woningen onder water (DNB). Met de doorstroomlening hebben banken meer zekerheid en mogelijkheden om een lening aan te bieden voor de aankoop van een andere woning. Voor het deel van de restschuld kunnen in 3 jaar tijd 10.000 huishoudens met een huis onder water een nieuwe hypotheek krijgen, wellicht een veelvoud hier van.

Beheer restschuldfonds

De lening hiervoor komt beschikbaar via regionale fondsen die gevuld worden door provincies en gemeenten, zoals nu gebeurt bij bijvoorbeeld de starterslening. Het geld vloeit weer terug in het fonds door aflossingen van de schulden, resolverende fondsen genoemd. De uitvoering kan door private partij het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) verricht worden. De mensen houden de eigen verantwoordelijkheid over zowel hun hypotheek als de restschuldlening.

Rol voor het Rijk om start te maken

D66 roept minister Blok (Wonen en Rijksdienst) op werk te maken van de oprichting van deze restschuldfondsen via een eenmalige Rijksbijdrage van € 10 miljoen. Dit kan worden gefinancierd door het verlagen van het hoge ziekteverzuim bij de Rijksdienst. Minister Blok heeft al gezegd dat het terugdringen van het ziekteverzuim 35 miljoen euro kan opleveren.

Rol voor provincie Gelderland om te funden

Om zo snel mogelijk er voor te zorgen dat er voldoende kapitaal beschikbaar wordt gesteld zodat iedere Gelderlander er gebruik van zou kunnen maken zou de provincie Gelderland hier ruime gelden voor beschikbaar moeten stellen. Geen (vertragend) verzoek aan gemeentes om deel te nemen, die krijgen al genoeg extra taken de komende jaren. Daarmee wordt ook voorkomen dat de ene gemeente wel mee doet en een andere wellicht niet.

De provincie Gelderland is in staat te faciliteren om de woningmarkt weer vlot te trekken en daarmee indirect voor herstel van vertrouwen bij de Gelderse burgers te zorgen.

De Aankooplening brengt Gelderse woningmarkt in beweging

De afbouw van het kunnen meefinancieren van de kosten koper in een hypotheek bij aankoop zal het herstel van de woningmarkt ernstig vertragen. Met een door de provincie verstrekte aankooplening hoeft dit niet het geval te zijn in Gelderland.

Maximaal hypotheekbedrag 100% waarde

Tot 2018 verlaagt de rijksoverheid de LTV (Loan-to-Value) stapsgewijs naar 100% van de marktwaarde. Dit betekent dat u vanaf 2018 geen hogere hypotheek meer kan krijgen dan de waarde van het koophuis. In 2014 104%, 2015 103%, 2016 102%, 2017 101% en vanaf 2018 100%.

Voorbeeld maximale lening bij aankoop

Om duidelijk te maken hoe de situatie in 2018 wordt heb ik een voorbeeld berekening van een gangbare eengezinswoning gemaakt. De bepaling van de maximale lening vindt plaats in 2 stappen.

Eerst worden de kosten van verkrijging in eigendom bepaald. Als uitgangspunt geldt hierbij het laagste bedrag van: de koopsom kosten koper (excl. roerende zaken), of de marktwaarde (vóór uitvoering van evt. verbouwing) blijkens een taxatierapport, of 97% van de koopsom vrij op naam. Over deze totaalsom wordt voor de bijkomende kosten standaard 6% gerekend.
Uitgangspunten voorbeeld
Koopsom k.k. € 200.000,- (excl. roerende zaken)
Kosten kwaliteitsverbetering € 15.000,-
Marktwaarde (voor verbouwing) € 205.000,-
Marktwaarde (na verbouwing) € 215.000,-

Kosten verkrijging in eigendom
Koopsom (want lager dan de marktwaarde) € 200.000,-
Kwaliteitsverbetering  € 15.000,-
6% bijkomende kosten  € 12.600,-
Totale verwervingskosten  € 227.600,- (a)

Vervolgens wordt bepaald of het totaalbedrag van de kosten ook geleend kan worden door te bepalen of dit bedrag binnen 100% van de marktwaarde na verbouwing blijkens een taxatierapport valt.

LTV in 2018 (100% van de marktwaarde na verbouwing)

€ 215.000,- x 100% = € 215.000,- (b)
De totaalsom van de kosten (a) passen niet binnen de maximale LTV (b).

Gevolg: eigen middelen van € 12.600,- zijn dus nodig!

Het mogen duidelijk zijn dat veel starters hier niet over beschikken. Moeten we dan Duitse toestanden krijgen waarbij het veelal onmogelijk is om te kopen voor 45 jarige leeftijd en waardoor huren hoger liggen. Hoe eerder mensen een woning kopen en daarmee hun hypotheek volledig hebben afgelost voor pensioenleeftijd des te meer mensen hebben geen pensioentekort en zijn in staat hun eigen zorgkosten te betalen.

De Aankooplening

Als de provincie gelden beschikbaar stelt voor diegene die het op basis van werkelijke lasten kosten koper kunnen betalen dan is dat de oplossing voor drie pijndossiers: Woningmarkt, Pensioenstelsel en Zorgstelsel.

Indien er 2% rente in rekening gebracht wordt over de gehele looptijd dat kost het niets en met de aflossingen komt het geld weer terug. Dit is dus geen eenmalige subsidie maar een oplossing met een revolverend fonds (zie uitleg hieronder).

In dit voorbeeld bij een looptijd van 15 jaar betalen de kopers € 81,08 per maand (rente en aflossing).

Revolverend fonds

Dit is de Nederlandse vertaling van de ‘revolving fund’ methodiek. Het is een beproefde manier van duurzaam financieren. Het vormt een goed alternatief voor het traditionele subsidiëren met bijdragen.

Door aflossing komt het uitgeleende geld weer terug in het provinciale revolving fund en is op dat moment weer beschikbaar voor nieuwe leningen. Het voordeel hiervan is dat de middelen tot in lengte van jaren (oneindig feitelijk) inzetbaar blijven. Met een revolving fund maakt eenmalig subsidiëren plaats voor duurzaam financieren.

 


Interview Svn met Thom de Graaf: Consumentenvertrouwen hoofdoorzaak crisis woningmarkt