De Aankooplening brengt Gelderse woningmarkt in beweging

/in , /door

De afbouw van het kunnen meefinancieren van de kosten koper in een hypotheek bij aankoop zal het herstel van de woningmarkt ernstig vertragen. Met een door de provincie verstrekte aankooplening hoeft dit niet het geval te zijn in Gelderland.

Maximaal hypotheekbedrag 100% waarde

Tot 2018 verlaagt de rijksoverheid de LTV (Loan-to-Value) stapsgewijs naar 100% van de marktwaarde. Dit betekent dat u vanaf 2018 geen hogere hypotheek meer kan krijgen dan de waarde van het koophuis. In 2014 104%, 2015 103%, 2016 102%, 2017 101% en vanaf 2018 100%.

Voorbeeld maximale lening bij aankoop

Om duidelijk te maken hoe de situatie in 2018 wordt heb ik een voorbeeld berekening van een gangbare eengezinswoning gemaakt. De bepaling van de maximale lening vindt plaats in 2 stappen.

Eerst worden de kosten van verkrijging in eigendom bepaald. Als uitgangspunt geldt hierbij het laagste bedrag van: de koopsom kosten koper (excl. roerende zaken), of de marktwaarde (vóór uitvoering van evt. verbouwing) blijkens een taxatierapport, of 97% van de koopsom vrij op naam. Over deze totaalsom wordt voor de bijkomende kosten standaard 6% gerekend.
Uitgangspunten voorbeeld
Koopsom k.k. € 200.000,- (excl. roerende zaken)
Kosten kwaliteitsverbetering € 15.000,-
Marktwaarde (voor verbouwing) € 205.000,-
Marktwaarde (na verbouwing) € 215.000,-

Kosten verkrijging in eigendom
Koopsom (want lager dan de marktwaarde) € 200.000,-
Kwaliteitsverbetering  € 15.000,-
6% bijkomende kosten  € 12.600,-
Totale verwervingskosten  € 227.600,- (a)

Vervolgens wordt bepaald of het totaalbedrag van de kosten ook geleend kan worden door te bepalen of dit bedrag binnen 100% van de marktwaarde na verbouwing blijkens een taxatierapport valt.

LTV in 2018 (100% van de marktwaarde na verbouwing)

€ 215.000,- x 100% = € 215.000,- (b)
De totaalsom van de kosten (a) passen niet binnen de maximale LTV (b).

Gevolg: eigen middelen van € 12.600,- zijn dus nodig!

Het mogen duidelijk zijn dat veel starters hier niet over beschikken. Moeten we dan Duitse toestanden krijgen waarbij het veelal onmogelijk is om te kopen voor 45 jarige leeftijd en waardoor huren hoger liggen. Hoe eerder mensen een woning kopen en daarmee hun hypotheek volledig hebben afgelost voor pensioenleeftijd des te meer mensen hebben geen pensioentekort en zijn in staat hun eigen zorgkosten te betalen.

De Aankooplening

Als de provincie gelden beschikbaar stelt voor diegene die het op basis van werkelijke lasten kosten koper kunnen betalen dan is dat de oplossing voor drie pijndossiers: Woningmarkt, Pensioenstelsel en Zorgstelsel.

Indien er 2% rente in rekening gebracht wordt over de gehele looptijd dat kost het niets en met de aflossingen komt het geld weer terug. Dit is dus geen eenmalige subsidie maar een oplossing met een revolverend fonds (zie uitleg hieronder).

In dit voorbeeld bij een looptijd van 15 jaar betalen de kopers € 81,08 per maand (rente en aflossing).

Revolverend fonds

Dit is de Nederlandse vertaling van de ‘revolving fund’ methodiek. Het is een beproefde manier van duurzaam financieren. Het vormt een goed alternatief voor het traditionele subsidiëren met bijdragen.

Door aflossing komt het uitgeleende geld weer terug in het provinciale revolving fund en is op dat moment weer beschikbaar voor nieuwe leningen. Het voordeel hiervan is dat de middelen tot in lengte van jaren (oneindig feitelijk) inzetbaar blijven. Met een revolving fund maakt eenmalig subsidiëren plaats voor duurzaam financieren.

 

Interview Svn met Thom de Graaf: Consumentenvertrouwen hoofdoorzaak crisis woningmarkt

De Arnhemse binnenstad weer als beste!

/in , , , /door

Onder de titel ‘Arnhem, onze stad!’ presenteert een groep betrokken Arnhemmers ideeën over een duurzame vitale Arnhemse Binnenstad. Deze is op 22 september 2014 aangeboden aan gemeenteraad en college.

Wat is er aan de hand?

De binnenstad, onze binnenstad, baart ons zorgen. De afgelopen jaren is de binnenstad van Arnhem achteruitgegaan. Als gevolg van verdeeldheid en politieke discussies bleven de problemen liggen.

In het recente collegeakkoord zijn een aantal beslissende keuzes gemaakt en werden burgers opgeroepen mee te denken met de stad. Hier geven wij graag gehoor aan. Omdat we houden van Arnhem en denken dat Arnhem veel potentie heeft.

Bijna alle steden hebben de laatste jaren te maken met dezelfde trends op het gebied van de ruimtelijke ontwikkeling: transformatie van groot naar kleinschalig, leegstand van winkels, kantoren en maatschappelijk vastgoed, onvoldoende kwaliteit en uitstraling van de openbare ruimte, economische en sociale transformatie, wijziging van rollen van overheid, markt en maatschappelijk initiatief. Ook dat noodzaakt tot het opnieuw doordenken van de toekomst van de stad.

Naast het bestuderen van literatuur en gemeentelijke stukken, hebben wij ook ruim 30 interviews gehouden met betrokkenen bij de binnenstad.  Er leefden in brede kring vele zorgen.

De zorgen top 5:

  1. De pleinen zijn ongezellig; te leeg, rommelig en te weinig groen.
  2. Het winkelgebied wordt gekenmerkt door leegstand en uniformiteit.
  3. Beeldbepalende panden staan leeg (postkantoor Jansplein, Historisch Museum etc)
  4. De randen van de Binnenstad zien er niet uit: Bartokkwartier, Looierstraat, Singels, Stationsomgeving etc
  5. Het woonklimaat is onvoldoende; er wonen relatief weinig mensen, de bevolkingssamenstelling is eenzijdig en er is sprake van teruglopende voorzieningen.

ONZE BELANGRIJKSTE AANBEVELINGEN:

  • Maak de Eusebiuskerk met Kerkplein en Markt weer het kloppend stadshart, de centrale ontmoetingsplaats van Arnhem.
  • Versterk de woonfunctie, waardoor de levendigheid wordt vergroot en een grotere koopkrachtige vraag ontstaat.
  • Speel in op de krimp van het winkelen door een compacter en verrassender winkelgebied. bevorder de combinatie winkelaanbod, horeca, cultuur en uitgaan.
  • Zorg voor kwalitatief hoogwaardige culturele voorzieningen, evenementen en manifestaties. Die bevorderen het klimaat en de dynamiek van de stad en trekken bedrijven, hoogopgeleide werknemers en bezoekers aan.
  • Verbeter de kwaliteit van de openbare ruimte; straten, pleinen en parken
  • Verbeter de bereikbaarheid van de binnenstad, met aandacht voor parkeren en fietsverkeer

Rol gemeente Arnhem

Formuleer een heldere ambitie, visie voor de binnenstad, die dient als een verbindend element (geen blauwdruk!). Breng focus aan, maak keuzes en stel prioriteiten.  Organiseer nieuwe betrokkenheid en draagvlak, ook bij de uitvoering; betrekken maar ook doorpakken…

Samen de schouders eronder; de gemeente kan het niet alleen

De gemeente heeft uiteraard een belangrijke rol, maar bewoners, winkeliers, vastgoedeigenaren, ondernemers en culturele en maatschappelijke organisaties moeten ook hun verantwoordelijkheid nemen. Samenwerking is daarbij belangrijk; dat creëert tevens grotere betrokkenheid en een breder draagvlak.

De ‘denktank’ wordt gevormd door:  Peter Berns (museumadviseur), Gert Grosfeld (architect),  Herman Hofman (voormalig gemeentesecretaris), Edwin Kemers (ondernemer), Marian Louppen (docent en bestuurder),  Dick Tiemens (voormalig raadslid) en Johan Wolthuis (voormalig binnenstadsondernemer).

icoon pdf


Arnhem, onze stad! Pleidooi voor een duurzame vitale Binnenstad

 

De Kracht van de Binnenstad

/in , , /door

Het D66 Tweede Kamerlid Kees Verhoeven heeft het plan De kracht van de binnenstad geschreven.

Waar gaat het om?

“In de binnensteden en dorpskernen wordt gewoond, gewerkt, gekocht en verkocht. Er wordt veel geld verdiend en dat is belangrijk voor de economie”, stelt Kees Verhoeven. Verder constateert hij dat steeds meer winkels aan de randen van de stad komen te staan en het online winkelen toeneemt in populariteit. De bedrijven trekken weg uit de binnenstad met als gevolg meer leegstand en verpaupering. Het Kamerlid wil met dit plan zoeken naar de nieuwe kracht van de binnensteden, zodat zij ook in de toekomst belangrijk blijven.

Bedreigingen binnensteden:

  • Verschralende stadscentra
  • Ontstaan van monocultuur
  • De druk van oplopende prijzen
  • De druk van internet
  • De druk van overbodige vierkante meters
  • Investeringen in de openbare ruimte
  • Leefbaarheid in de binnenstad

Aanbevelingen voor de binnenstad van morgen:

  • Een plan voor de binnenstad (toekomstplan, gezamenlijke actie, slimme marketing, geen suffe slogans en iconen met mate)
  • De leefbare binnenstad (tegengaan verloedering, groene ruimte, luchtkwaliteit, kunst en cultuur, en wonen boven winkels)
  • De bereikbare binnenstad (denk na over verkeersstromen, betaalbaar parkeren, fietsen stallen)
  • Leegstand voorkomen en terugbrengen( eerlijke concurrentie, transparantie ,creativiteit, afwaarderen en transformatie)
  • De ondernemende binnenstad (ruimte voor ondernemers, maatwerk in winkeltijden, bestuurlijke rust)

En nu vooruit

In het plan staan een aantal concrete voorstellen die gemeenten kunnen uitvoeren. Ook zal D66 in de Tweede Kamer voorstellen doen om de binnensteden in Nederland te versterken. Voor de provincie Gelderland de rol om te stimuleren, financieel met revolving fonds te faciliteren en beleid gemeenten op elkaar af te stemmen.

icoon pdf
De kracht van de binnenstad